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2024 年下半年，受「銀行房貸緊縮」與「第七波選擇性信用管制」影響，全台房市進入降溫期，七大都會區的建物買賣移轉棟數明顯減少，部分區域年減幅達 25%。然而，桃園、台中與高雄因預售屋交屋潮，仍維持一定交易量。本篇文章透過逐列分析與數據比較，剖析當前房市趨勢、房價走勢及未來投資機會，並提供專業建議，協助買賣雙方因應市場變局。

2024年房市震盪：貸款緊縮衝擊下的市場冷熱解析

目錄

1. 引言

2. 2024 年房市現況分析

   • 銀行房貸緊縮對市場影響

   • 第七波選擇性信用管制影響層面

3. 七大都會區房市變化數據比較

   • 2024 Q3、Q4 建物買賣移轉棟數比較

   • 交易量變化表格分析

4. 區域市場逐列分析

   • 台北市：需求穩定，市場影響較小

   • 新北、新竹、台南：跌幅顯著，房價面臨壓力

   • 桃園、台中、高雄：預售交屋支撐交易量

5. 房市回暖關鍵因素與未來展望

   • 買賣雙方價格認知影響交易速度

   • 利率政策與房貸條件變化

   • 2025 年房市潛在發展方向

6. 專家觀點與建議

   • 投資人策略：應選擇何種物件？

   • 自住買方：應該等待還是現在進場？

7. 結論

引言

「2024 年下半年，房市正面臨前所未有的嚴峻挑戰。隨著『銀行房貸緊縮』與『第七波選擇性信用管制』的實施，市場資金流動趨緊，導致交易量下降，即便是傳統旺季，買氣仍顯低迷。本篇文章將透過數據剖析、區域市場比較，深入探討房市降溫的關鍵因素，並預測未來可能的發展趨勢。」

2024 年房市現況分析

銀行房貸緊縮對市場的衝擊

銀行房貸審核標準趨於嚴格，放款政策更加保守，導致許多潛在買家無法取得理想貸款額度。對於剛性需求族群而言，購屋門檻提高，資金壓力增大；而對於投資型買家，貸款條件收緊則使其資金槓桿受限，進一步降低進場意願，讓市場買氣降溫。

第七波選擇性信用管制的影響範圍

政府祭出第七波選擇性信用管制，進一步打擊投資客過度槓桿操作，並對特定區域及特定購屋族群實施更嚴格的貸款限制。這不僅抑制了短期投機需求，也影響到部分自住買方的資金規劃，使得市場交易氛圍趨於保守，房市進一步降溫。

七大都會區房市變化數據比較

七大都會區房市變化數據比較

隨著 銀行房貸緊縮 及 第七波選擇性信用管制 的影響，各大都會區的房市交易量呈現明顯分化。從 2024 Q3、Q4 建物買賣移轉棟數 的變化來看，北部與南部部分區域出現較大降幅，而桃園、台中、高雄等地則維持穩定甚至微幅成長。

各區域交易變化趨勢

📉 交易量明顯下滑區域

• 台北市：Q4 年增率 -7.27%，顯示高房價與貸款審核趨嚴，對市場造成壓力。
• 新北市：Q4 年增率 -25%，顯示市場觀望氛圍濃厚，成交量縮減明顯。
• 新竹市：Q4 年增率 -26.67%，跌幅最大，可能受科技業景氣放緩影響。
• 台南市：Q4 年增率 -22.58%，買氣減弱，顯示市場需求受壓抑。

📈 交易量成長區域

• 桃園市：Q4 年增率 +5%，顯示剛性需求穩定，交易仍保持熱度。
• 台中市：Q4 年增率 +2.86%，市場動能相對穩健，顯示買氣仍在。
• 高雄市：Q4 年增率 +3.33%，南部市場相對穩定，房市仍具支撐力。

市場解讀

1️⃣ 雙北市場降溫明顯，房價高企與貸款收緊使買家更趨保守。
2️⃣ 新竹市跌幅最大，可能與科技業前景不確定性相關，影響房市交易動能。
3️⃣ 桃園、台中、高雄維持韌性，顯示仍有剛性需求支撐，市場未見明顯衰退。

未來市場走向仍需觀察政策調整與經濟環境變化，投資人與自住買家應審慎評估進場時機。

區域市場逐列分析

📍 台北市：剛性需求穩定，市場影響相對較小

儘管房貸政策收緊，但台北市房市仍具一定支撐力。由於自住需求穩定且高資產族群影響較小，交易量雖有下滑，但降幅相對有限，市場仍保持一定韌性。

📍 新北、新竹、台南：交易量大幅萎縮，房價面臨下行壓力

這三個區域受到 貸款條件收緊 及 投資需求退場 的影響，購買力明顯下降，導致成交量大幅縮減。由於買氣趨冷，部分屋主若希望快速成交，可能需要讓利以吸引買方進場，房價因此面臨下修壓力。

📍 桃園、台中、高雄：預售交屋潮支撐市場交易量

這些地區因過去幾年預售市場交易活絡，2024 年 Q4 仍有大量預售屋陸續交屋，支撐市場交易量。此外，相較於雙北，這些區域的房價相對親民，剛性需求仍然存在，使市場保持一定活力。

市場展望與建議

• 高單價區域（台北）：市場需求穩定，短期內不易出現大幅修正。
• 交易量下滑區域（新北、新竹、台南）：屋主若希望快速成交，應考慮適度讓利，否則市場可能進一步降溫。
• 穩定成長區域（桃園、台中、高雄）：剛需支撐市場，但預售交屋潮結束後，交易量是否能維持仍有待觀察。

未來房市仍將受 政策變化 及 經濟環境 影響，買賣雙方應審慎評估市場趨勢，調整策略以適應變化。

房市回暖關鍵因素與未來展望

隨著市場降溫，房市是否能夠回暖，將取決於幾項關鍵因素：

📉 價格調整幅度：買方市場逐步形成，房價修正有助於交易回升

當房價調整至買方能夠接受的範圍，市場交易將回穩。若屋主願意適度讓利，將有助於提升成交量，特別是剛性需求較強的區域，如桃園、台中、高雄等地。

🏦 利率變化：房貸利率趨緩將提升購買力

當前房貸利率上升對市場買氣構成壓力，若未來央行政策轉向寬鬆，或市場競爭促使銀行推出較優惠的房貸方案，將有助於提升購買力，進一步帶動交易回溫。

🏛️ 政策變動：貸款政策可能適時微調

政府政策對市場影響深遠，若經濟環境或房市交易量持續下滑，政府可能適度放寬貸款限制，或提供特定購房族群優惠條件，以穩定市場信心。例如 調整選擇性信用管制、放寬首購族貸款條件，都可能成為刺激市場回暖的關鍵因素。

🔍 未來展望

短期內，市場仍受到貸款政策、利率環境與買方觀望情緒影響，交易量可能持續低迷。但 若房價適度回調、利率趨緩或政策鬆綁，房市回暖的可能性將大幅提升。對於買方而言，未來幾季或許是尋找價格合理物件的好時機，而對於賣方來說，市場調整期內應根據市場變化調整價格與銷售策略，以提高成交機會。

專家觀點與建議

在當前房市環境下，投資人與自住買方應採取不同的策略，以因應市場變化。

📊 投資人策略：如何選擇合適物件？

1️⃣ 抗跌區域：選擇市場相對穩定的地區

• 台北市：剛性需求強勁，市場降幅有限，抗跌能力較高。
• 桃園：受惠於產業發展、交通建設題材，市場韌性較強，價格較雙北親民，投資風險相對可控。

2️⃣ 小坪數、高流通性物件：流動性佳，降低持有風險

• 首購需求強勁，20~30 坪的小宅產品易於轉手，市場接受度高。
• 租賃市場穩定，具備抗景氣波動的特性，即便房市降溫，仍能透過租金收益維持投報率。

🏡 自住買方：該等待還是現在進場？

✅ 剛性需求者：可關注降價物件，掌握議價優勢

• 由於市場交易量下降，部分屋主讓利空間加大，現在是與屋主議價的好時機。
• 若財務條件允許，選擇適合的區域與物件，可趁市場降溫時進場購買。

⏳ 無急迫需求者：可觀望 2025 年市場變化

• 若無迫切購房需求，可繼續關注 利率走勢、房價修正幅度及政府政策調整，待市場進一步明朗後再做決策。
• 隨著貸款政策與市場供需變化，2025 年房市可能進一步調整，提供更具吸引力的入市機會。

📌 總結：市場冷靜期是策略調整期

🔹 投資人應選擇高流通性、低風險物件，以降低市場波動影響。
🔹 自住買方應根據自身需求與市場條件做決策，剛需者可趁機議價，非剛需者可持續觀望。
🔹 持續關注政策與經濟變數，靈活調整購屋或投資計畫，以掌握最佳入市時機。

結論：房市降溫，危機與機會並存

2024 年下半年，房市進入降溫期，受 貸款政策收緊 影響，市場交易量明顯下降，部分區域跌幅高達 25%。然而，桃園、台中、高雄 受 預售交屋潮 支撐，仍維持一定交易量，顯示不同區域市場呈現分化現象。

🔹 未來房市走向，將取決於 價格調整幅度、房貸利率變化及政府政策動向。若房價回調至買方可接受範圍、利率趨緩或政府適度放寬貸款限制，市場有望逐步回溫。

🔹 對於投資人，市場風險雖高，但選擇 抗跌區域與高流通性物件 仍有機會在震盪中尋找獲利空間。

🔹 對於自住買家，若有剛性需求，當前市場降溫提供了較佳的議價空間；而無急迫需求者，可持續觀察 2025 年市場變化，尋找更具吸引力的入市機會。

💡 市場雖然充滿挑戰，但危機亦是轉機，適時評估進場時機，才能掌握最佳購屋與投資策略。

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