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919央行第七波信用管制：房市是否步入冰點？市場逐列分析與專業建議

作者：管理員於 2025-03-03

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央行919第七波信用管制政策迅猛上路，房市熱度驟降，市場情緒從高點急轉直下。此政策不僅影響投資與自住購屋決策，還對銀行貸款審核、房價走勢及買賣雙方心態帶來深遠影響。本文將透過市場數據對比、專家解析及趨勢預測，深入剖析當前房市是否為近10年最冷時刻，並提供購屋與投資策略，助您在變局中掌握最佳時機。

919央行第七波信用管制：房市是否步入冰點？市場逐列分析與專業建議

1. 919信用管制政策概述

1.1 政策背景

央行於919推出第七波信用管制政策，旨在應對房市過熱，避免資金過度流向不動產市場，並降低金融體系風險。隨著新青安貸款推動市場熱度攀升，投資性購屋現象再度擴大，央行此次管制重點在於抑制過度槓桿操作，以確保市場穩定。

1.2 主要內容

本次信用管制政策聚焦四大關鍵調整，進一步收緊貸款規範：

調降第二戶以上房貸成數：降低投資客的融資能力，減少短期投機需求。
針對高資產族群加強貸款審查：防堵利用低利貸款進行資金套利，確保貸款流向真正有需求的購屋者。
強化房貸收入比規範：確保借款人還款能力，避免過度借貸導致金融風險。
針對特定區域限制貸款成數：對房價漲幅過快、交易熱絡的區域（如台北、新竹等地）進一步收緊貸款條件，以防市場過度膨脹。

1.3 影響範圍

本次政策對不同市場參與者的影響程度如下：

影響對象	影響程度	影響分析
首購族	低	由於首購貸款條件未明顯收緊，影響較小，但市場觀望氛圍可能影響購屋決策。
投資客	高	貸款成數下降，槓桿操作受限，短期內可能減少投資性買盤。
建商	中等	預售市場可能受到影響，去化速度減緩，但具品牌力的建案仍有剛性需求支撐。
房仲業者	高	市場交易量縮減，成交周期拉長，業務發展面臨挑戰。

本次919信用管制來勢洶洶，影響層面廣泛，接下來將透過市場數據與趨勢分析，深入探討房市未來走向。

2. 房市現況：政策後的市場變化

919信用管制政策推出後，房市迅速降溫，市場交易量驟減，買氣明顯衰退，房價則開始出現局部鬆動跡象。這波政策衝擊，使市場參與者的心態與行為出現顯著變化，具體影響如下：

市場觀望氣氛濃厚：
買方態度趨於保守，出價變得更加謹慎，許多準買家採取「再等等」策略，期待房價進一步下修。這導致成交週期拉長，部分物件價格出現讓步空間。
房貸審核趨嚴：
銀行對於投資客的房貸申請審查更加嚴格，對於第二戶以上貸款成數的調降，使得投資性買盤大幅縮減。貸款條件收緊後，部分資金實力不足的買家被迫退出市場，市場流動性減弱。
廣告投放減少，建商推案趨於保守：
受到市場降溫影響，建商開始放緩推案節奏，避免高庫存風險。廣告預算縮減，行銷力度減弱，使得市場上的新案曝光度下降，整體購屋熱度進一步降低。

整體而言，919政策後，市場進入深度調整期，買賣雙方的心理預期發生轉變，房市從高熱降至觀望階段，但是否為近10年最冷時刻，仍需進一步比較歷史數據。

3. 歷史比較：是否為近10年最冷時刻？

3.1 2015～2019年 vs. 2025年

房市的冷暖循環，與政策調控、經濟環境及市場信心密切相關。許多業者認為，儘管當前市場受到信用管制影響降溫，但仍未達到2015～2019年房市低迷時期的程度。

時間	房市狀況
2015～2019年	交易量低迷，買方信心不足，市場瀰漫觀望情緒，房價跌幅明顯，部分區域甚至跌回2010年水準。
2025年	交易量下降，投資客退場，但剛性需求仍支撐市場，房價僅出現局部鬆動，尚未出現全面性下跌。

回顧2015～2019年，房市面臨多重壓力，包括實價登錄制度推動、奢侈稅上路、房地合一稅實施，以及當時經濟成長趨緩，導致市場買氣全面冷卻。當時不僅成交量創新低，甚至有屋主賣壓沉重，不得不降價出售。

相比之下，2025年房市雖因919政策急凍，但市場剛性需求仍在，尤其是自住買盤仍支撐一定成交量，房價雖有修正，但尚未進入全面下跌階段。因此，當前市場雖然進入觀望期，但仍未達到2015～2019年的低谷水平。

下一步需關注市場後續變化，若政策持續收緊，經濟環境進一步惡化，房市可能進一步轉冷，但若資金動能回升，剛需買盤仍可穩住市場，使房價跌幅受限。

4. 房市影響因素分析

房市變動受多種因素影響，其中包括政府政策、利率、人口結構、經濟景氣以及投資氣氛等。這些關鍵因素相互作用，決定市場的冷熱程度。以下針對五大關鍵影響因素進行分析：

4.1 影響市場的五大關鍵因素

1. 政府政策：調控影響市場發展

政府政策對房市的影響至關重要，特別是涉及信用管制與稅制改革。例如：

信用管制政策：央行實施的919信用管制，調降第二戶以上房貸成數，收緊貸款審查，直接影響投資客與資金槓桿操作。
房地合一稅：針對短期交易課徵高額資本利得稅，抑制短期炒作，使得交易量下降，市場趨於保守。
社會住宅與租賃政策：政府若積極推動社宅與租金補貼，可能改變年輕族群對購屋的需求，影響市場結構。

2. 利率變化：資金成本影響購屋意願

房貸利率的高低，直接影響購屋者的負擔能力。例如：

升息週期：當央行升息時，房貸利率上升，購屋成本提高，進而降低買方意願，市場成交量縮減。
低利環境：若利率維持低點，則可支撐買氣，使市場保持一定熱度。

目前全球通膨壓力未減，各國央行維持緊縮政策，房貸利率攀升，將進一步壓縮購房需求，對市場帶來負面影響。

3. 人口結構：少子化與家庭結構變遷

台灣正面臨人口結構變遷，對房市造成長遠影響：

少子化趨勢：年輕人口減少，未來購房需求下降，影響市場長期發展。
高齡化社會：銀髮族增多，對養老宅、無障礙住宅需求增加，市場需求逐步轉向。
家庭結構改變：單身與小家庭趨勢，使得小坪數物件需求增加，傳統大坪數住宅需求減少。

4. 經濟景氣：收入成長影響購屋能力

企業獲利與薪資增長：若經濟持續成長、薪資上漲，購屋能力提升，房市需求將維持穩定。
失業率與消費信心：經濟下行時，民眾購屋意願降低，市場交易量下滑。

當前經濟環境受國際供應鏈變動、通膨影響，企業投資趨於謹慎，若薪資未能跟上通膨速度，將抑制購房需求。

5. 投資氣氛：市場預期影響買賣行為

投資者與一般買方的市場預期，決定市場熱度：

房價預期心理：若市場普遍認為房價將下跌，買方將延遲進場，進一步壓縮成交量。
資金流動性：當市場資金寬鬆、投資回報率較高時，房市將吸引更多資金流入。

目前市場瀰漫觀望氣氛，投資客退場，使得市場降溫，短期內成交量恐持續低迷。

綜合以上分析，房市受多重因素影響，若利率持續上升、經濟表現疲弱，將使市場進一步冷卻；反之，若政策調整或市場預期轉變，則可能帶動買氣回溫。

5. 資金動能 vs. 剛需市場

在919信用管制政策推出後，房市的資金流動方向發生重大變化，從過去由投資資金驅動，逐步轉向以剛性需求（剛需）為主要支撐點。這種市場動能的轉變，對未來房價走勢與市場結構將產生深遠影響。

5.1 從資金驅動轉向剛需支撐

1. 投資客退場，市場降溫

919政策對投資客影響深遠：
- 房貸成數調降，提高投資者購屋門檻。
- 貸款審查趨嚴，資金周轉難度增加，影響短期投資操作。
- 市場觀望氣氛加重，投資型買盤大幅減少。

投資客因資金槓桿受限，短期內進場意願降低，導致市場熱度下降，成交量明顯減少。

2. 剛需族群成為市場支撐

儘管投資需求減少，但剛需族群仍有一定的購屋需求，形成市場主要支撐力：

首購族仍具購屋需求：
- 受到新青安貸款等優惠政策支持，部分首購族仍有能力進場。
- 但由於市場氣氛轉冷，購屋者議價空間加大，價格談判趨於買方市場。
換屋族群考量更謹慎：
- 雖然換屋需求仍在，但受房市不確定因素影響，換屋族更趨保守。
- 由於市場觀望情緒濃厚，許多換屋者延遲決策，影響交易量。

3. 房價壓力增大，議價空間擴大

短期內價格鬆動：
- 投資客退場導致市場降溫，部分投資物件開始讓利，房價壓力增加。
- 剛需族群掌握更多議價空間，成交價格可能低於開價。
長期仍有支撐力：
- 雖然短期內房價面臨壓力，但若市場長期供需仍然不平衡，價格仍可能逐步回穩。
- 若政府未進一步調控，剛需市場仍能維持基本盤，不至於出現劇烈崩跌。

隨著919信用管制政策的影響發酵，房市已由過去的投資驅動模式，轉向剛需市場支撐。短期內，投資客退場將使市場成交量下降，房價面臨壓力，但剛需族群仍會在價格合理的情況下入市，為市場提供一定的支撐力。未來房市走勢將取決於政策變化、利率環境以及經濟成長動能。

6. 現況數據分析與未來預測

919信用管制政策推出後，市場交易量與房價出現明顯變化。透過數據分析，我們可以更清楚地理解市場現況與未來可能的發展趨勢。

6.1 交易量變化：市場降溫趨勢明顯

自2023年第四季起，台灣房市的交易量出現明顯變化，受政策與市場氣氛影響，交易量波動如下表所示：

時間	交易量變化	主要影響因素
2023 Q4	增加	新青安貸款推動，市場買氣回升
2024 Q1	持平	政策影響漸顯，買氣趨穩
2024 Q3	降低	央行加強信貸管制，投資客縮手
2025 Q1	明顯下降	919政策生效，房市進入觀望期

隨著房貸成數調降與貸款審查趨嚴，投資買盤幾乎消失，而剛需買家則轉向觀望，整體交易量下滑，市場降溫的趨勢在2025年第一季達到高點。

6.2 未來房價趨勢預測

919政策對市場影響深遠，短期內房價將受壓抑，但剛需族群仍將成為市場支撐力量。以下是未來可能的價格趨勢：

短期（2025年內）：價格鬆動，區域性跌幅約5%～10%

政策影響發酵，市場買氣減弱，房價面臨壓力。
特定區域跌幅較大，如高投資比例區域（如雙北豪宅區、重劃區）可能修正5%～10%。
剛需買盤支撐，跌幅不至於過深，部分熱門地段仍有一定需求。

中期（2026年）：市場逐步回穩

若經濟穩定發展，剛需買盤將持續進場，房市有望逐步止跌。
市場價格可能回穩，但回升幅度取決於政府後續政策與整體經濟環境。

長期（2027年後）：視政策與經濟而定

若政府調整政策，降低信用管制，市場可能回暖。
若經濟持續成長，薪資提升，房價有機會緩步回升。
但若利率維持高檔，購屋負擔加重，市場低迷時間可能延長。

房市進入盤整期，剛需成為關鍵

919政策已明顯抑制市場熱度，短期內房價將面臨下修壓力，投資客退場後，市場將進入買方市場。然而，由於剛需族群仍持續進場，房價跌幅不會過於劇烈。未來房價走勢將取決於政府政策調整、經濟環境變化與市場信心回復速度，預計2026年後才有機會回穩。

7. 投資者與購屋者策略建議

919信用管制政策出台後，市場進入冷卻期，無論是投資者還是購屋者，都需要調整策略以應對新的市場環境。以下針對不同類型的買家提供相應的應對建議。

7.1 投資者應對策略：風險控制與長期布局

1. 避開高風險區域，轉向剛需市場布局

高投資比重區域風險大：如北市蛋黃區、部分重劃區，由於投資買盤退場，短期內價格波動較大，應審慎考量。
剛需支撐區域相對穩定：如學區宅、交通便利區、就業核心區（如科技園區周邊），這些區域有較穩定的自住需求，抗跌性較強。

2. 審慎評估槓桿比率，避免資金風險

房貸成數受限，現金準備更重要：919政策下，第二戶以上房貸成數降低，投資客需準備更多自備款，避免過度槓桿導致資金鏈斷裂。
流動性管理：確保資金充裕，短期內避免將資金全部投入不動產，以應對突發市場變化。

3. 短期內避免貿然進場，耐心等待市場機會

市場尚未觸底，急於進場恐承擔額外風險：目前價格仍處於盤整階段，投資者應觀察至少6至12個月，以評估市場是否進一步修正。
關注法拍市場與讓價個案：市場冷卻後，法拍市場與急售物件可能增加，這些都是較好的進場機會。

7.2 購屋者應對策略：掌握議價空間，提高資產保值性

1. 現在是議價的好時機

市場進入買方市場：投資買盤減少，議價空間擴大，購屋者有更大機會爭取較佳價格。
關鍵議價策略：針對屋齡較高、持有成本高或投資客持有的物件，談判成功機率更高，可積極出價議價。

2. 選擇品牌建商，提高資產保值性

優質建商品牌更具抗跌能力：大品牌建商的產品品質較佳，市場接受度高，在房市低迷時期，資產保值能力較強。
避免投資炒作過熱區域：如近期投機炒作明顯的重劃區，因市場修正後，價格下跌風險較高。

3. 注意銀行貸款政策，確保資金充裕

貸款條件變嚴，事先確認自身貸款資格：919政策後，銀行對投資型買房審查更嚴格，購屋者應提前評估自己的財務狀況，確保可獲得合理貸款。
預留足夠自備款與購屋成本：考慮到政府持續調控，購屋者應準備額外的自備款，以應對銀行貸款成數變化。

審慎選擇進場時機，把握市場優勢

919政策後，房市進入盤整期，對於投資者而言，應採取保守策略，避免貿然進場，等待市場進一步修正後再尋找低點布局機會。對於剛需購屋者，則是掌握議價空間、挑選優質標的的好時機，但仍需關注貸款條件變化，確保資金安全。

8. 結論與觀點：919信用管制政策下的房市未來

8.1 結論：市場降溫，但非全面崩盤

919信用管制政策的推出，確實對房市帶來了明顯的降溫效果，投資買盤迅速縮減，市場交易量下降，買方態度趨於保守。然而，從歷史經驗來看，這次的調控雖然對市場造成影響，但並未導致房市全面崩盤，也尚未達到過去10年來最冷的時刻。

目前市場的主要變化包括：

投資客退場，剛需撐住市場
- 919政策提高投資房貸門檻，使得投資客獲利難度增加，進而縮手觀望。
- 但剛需族群（自住買家）仍是市場主力，支撐房價不至於大幅下跌。
價格鬆動但非斷崖式下跌
- 受政策影響，部分熱區（如重劃區、投資客佔比較高的地區）出現讓利或價格修正。
- 然而，仍有大量買方對市場有需求，使房價跌幅受限。
交易量縮減，市場氛圍轉向保守
- 信用管制導致買方持續觀望，議價時間拉長，成交速度變慢。
- 建商推案態度趨於保守，廣告預算縮減，市場冷卻氣氛濃厚。

整體來看，919政策雖然造成短期衝擊，但市場基本面仍未出現劇烈動盪。剛需買家支撐市場，價格鬆動但並未崩跌，房市進入階段性修正期。

8.2 觀點與建議：不同買家應如何應對？

1. 對投資客：審慎操作，謹慎槓桿

短期內市場壓力仍在：由於政策調控仍持續，市場修正尚未結束，短期內進場風險較高。
避免高槓桿操作：第二戶以上貸款成數受限，資金壓力增加，應確保資金流動性，避免資金鏈斷裂。
關注長期剛需區域：如學區宅、交通便利區、科技產業園區等，這類區域因自住需求穩定，抗跌能力較強，可作為長期投資標的。

2. 對自住買家：市場冷卻，現在是好時機

議價空間擴大：投資買盤縮減後，自住買家有更大機會與屋主談判，獲得較佳價格與條件。
挑選品牌建商，確保資產保值性：房市修正期，選擇抗跌能力較強的物件，如品牌建商、精華地段物件，可降低未來價格波動風險。
掌握貸款條件，確保財務穩健：由於銀行對貸款審核趨嚴，購屋者應事先評估貸款資格，確保購屋資金無虞。

3. 對房市長期發展：剛需成為市場支撐，未來2～3年或回穩

剛需買家影響房價走勢：未來房市的穩定性，將取決於剛需買家的購買力與市場信心。
政策持續影響房市調整：政府未來是否會進一步祭出調控措施，或是放寬部分貸款條件，將影響市場復甦時間。
經濟因素仍是關鍵變數：若未來整體經濟穩定成長、企業獲利與薪資提升，則房市有望在2～3年內回穩。

8.3 最終結論：市場短期修正，趨勢仍待觀察

919信用管制政策確實對市場產生降溫效果，導致投資買盤縮減、交易量下降，但剛需仍撐住市場，房價鬆動但非全面崩跌。對投資客而言，短期內應保守操作，避免過度槓桿；對自住買家而言，市場進入買方市場，正是議價與進場的好時機。未來2～3年內，房市走向仍取決於政策變化與經濟發展，投資者與購屋者應審慎評估，根據自身需求與財務狀況做出最適決策。

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