專題文章鶯歌稀有乙工土地曝光！總面積4142坪、緊鄰交流道與市區｜2025工業地產投資新焦點
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新北市鶯歌區一筆極具潛力的大坪數工業用地釋出，面積高達4142坪，其中包含乙種工業區2476坪與保護區林地1666坪，具備絕佳的地段優勢與開發潛力。鄰近大湳交流道、鳳鳴重劃區與北大特區，交通四通八達，增值潛力強勁，是產業進駐與資產配置的首選。本文將深入分析本案地段、分區特性、市場價值、潛力發展方向，提供給有意投資或自用設廠的業主最具參考價值的內容。
鶯歌稀有乙工土地曝光！總面積4142坪、緊鄰交流道與市區｜2025工業地產投資新焦點
📚 目錄
1. 引言：台灣工業地需求火熱，鶯歌為何成為焦點？
近年台灣工業地市場供不應求，尤其在科技業、倉儲物流、智慧製造等產業快速成長的驅動下，產業選址需求逐漸外溢至雙北周邊區域。新北市鶯歌區因地處台北南方門戶，加上鳳鳴重劃區、北大特區與交流道交通樞紐效應，成為廠商爭相布局的熱門選項。
2. 土地基本資訊總覽
| 項目 | 資訊 |
|---|---|
| 地址 | 新北市鶯歌區建國段 |
| 使用分區 | 乙種工業區／保護區 |
| 總坪數 | 4142.73坪 |
| ▸乙工區面積 | 2476.26坪 |
| ▸保護區面積 | 1666.47坪 |
| 道路面寬 | 臨12米道路 |
| 建蔽率 / 容積率 | 60% / 210% |
| 單價 | 每坪27萬元 |
| 總價 | 約11億1431萬元 |
| 負責人 | 詠勝不動產 大勝哥 |
3. 地段分析：鶯歌地理優勢與產業帶動潛力
鶯歌區位於新北市南端，與桃園、三峽、樹林接壤。其交通條件極佳，包括：
大湳交流道5分鐘車程
台1線與國道3號交匯處
鶯歌火車站與未來捷運三鶯線支援
鄰近鳳鳴重劃區與北大特區，具備大量人口紅利與產業外溢效應
這塊土地正位於生活機能完善區塊，旁有鶯歌老街、百貨商圈與學區，生活與工作條件並存。
4. 土地分區解構：乙種工業區與保護區雙價值
乙種工業區特性：
適合中大型製造業、倉儲物流、科技業進駐
可申請興建廠辦，建蔽率60%、容積率210%
投資人最愛的土地類型之一，增值穩定，租金報酬高
保護區林地用途：
生態綠地保留價值
可整合成景觀配地，提升整體案場價值
長期增值潛力強，可適當申請變更與活化利用
5. 價格分析與市場行情比較
| 地區 | 類型 | 平均單價(萬元/坪) | 備註 |
| 鶯歌 | 乙工土地 | 25~30萬 | 依臨路條件調整 |
| 桃園龜山A7 | 乙工土地 | 32~38萬 | 有捷運效益，但地價高 |
| 樹林 | 丙工土地 | 22~28萬 | 容積率低於乙工 |
本案27萬／坪落在區間中段，考慮地段與面積稀有性，具價格優勢。
6. 周邊開發與重大建設利多
鳳鳴重劃區：新北市重要發展區之一，吸引科技廠與企業進駐
北大特區：文教與住宅新市鎮，帶動人流與生活機能
捷運三鶯線延伸中，增強區域對接台北便利性
台鐵鶯歌站將升級為轉運樞紐
7. 投資潛力分析：自用、設廠、分割開發皆適宜
本筆土地具備多重應用潛力：
【企業總部設置】：自有乙工地，不受租金波動影響，長期穩定發展
【物流倉儲用地】：鄰近交流道與主幹道，是電商、冷鏈物流選址首選
【分割轉售或出租】：地形方正、臨路寬敞，具分割潛力，高資產靈活性
【長期投資】：土地有限，稀有性本身即為保值優勢
8. 優劣勢彙整與建議策略
優勢：
地形方正好規劃
臨12米大路，出入方便
乙工＋保護區組合具複合價值
鄰交通樞紐與人口紅利區
潛在挑戰：
總價高，需資本實力或合資整合
保護區開發限制需審慎規劃
建議策略：
擬定分期開發計劃，先設廠後整合開發
結合環保與景觀設計，善用林地部分
考慮與合作夥伴分區投資開發，分攤風險
9. 專家觀點：詠勝不動產大勝哥觀察
大勝哥指出：「此案土地為區內少見大坪數臨路乙工，且有保護區加持，是複合型投資好物件。地段處於鶯歌發展軸心，無論自用設廠還是長期資產配置，都非常具價值。未來捷運與市政開發到位後，價格將再攀升。」
他也建議投資人應以「產業整合」或「共享開發」視角切入，更易爭取資源與合作。
10. 結論與行動建議
鶯歌建國段這筆4142坪的大面積乙工土地，不僅地段優越、交通便利，更具備雙重使用分區優勢，是新北地區少見的開發潛力股。對於尋求長期自用設廠、布局物流網絡，或有意分區開發投資的企業主與資深投資人而言，是值得深入研究與把握的關鍵物件。
✅ 行動建議：
有意投資者應及早實地勘察與規劃建設藍圖
擬定分期投資與財務模型，靈活應對未來開發與轉售機會
與專業團隊合作進行產業設計與法規評估，以利後續申請與開發順利
如您對本案有興趣，歡迎聯繫【詠勝不動產大勝哥】，獲得最即時的資料與專業建議！
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