專題文章【稀有釋出】八德近大湳商圈建地，方正地形、容積高，建築自用投資首選！
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位於桃園市八德區的中華段，本案土地坐落於非都市計畫的鄉村區，為乙種建築用地，提供高建蔽率與高容積空間（60%/240%），總坪數為249.04坪，單價為每坪56萬元，總價13944萬元。該地方正好規劃，鄰近大湳商圈與國道二號，地段成熟卻鬧中取靜，極具自住或開發投資潛力。由詠勝不動產專案經理人「大勝哥」負責，歡迎進一步洽詢。
【稀有釋出】八德近大湳商圈建地，方正地形、容積高，建築自用投資首選！
📚 目錄
1. 引言：為何桃園八德成為投資熱點？
桃園八德區近年因「大湳重劃區」與「國道二號」帶動的開發效應，吸引大量購地、建案、與商業進駐。中華段作為八德與大湳銜接的樞紐，擁有絕佳地利，特別是少見的乙種建築用地，使其在房市供應稀缺的情況下更具增值潛力。
2. 本案概況一覽（表格）
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 所在地 | 桃園市八德區 中華段 |
| 土地分區 | 非都市土地 - 鄉村區 |
| 使用地類別 | 乙種建築用地 |
| 建蔽率 / 容積率 | 60% / 240% |
| 道路臨接 | 臨3米道路 |
| 總坪數 | 249.04坪 |
| 每坪單價 | 56萬元 |
| 總價 | 約13944萬元 |
| 特點 | 近商圈、近交流道、方正地形、限量釋出 |
| 專案經理人 | 大勝哥 0916-078-268（LINE同號） |
3. 土地條件與發展潛力分析
本筆土地具備以下條件：
建蔽率高達60%，容積率達240%：非常適合興建多戶住宅或複合式商辦建物。
地形方正：無高低落差，便於建築設計與規劃分割。
非都市計畫乙種建築用地：享有較寬鬆的開發彈性，且開發成本相對低。
土地持有與管理彈性大：適合家族置產、建商分戶興建、企業總部基地等用途。
4. 區域優勢與交通機能
鄰近大湳商圈：生活機能完整，銀行、商場、餐飲、學區應有盡有。
靠近國道2號：迅速連接南崁、中壢、高鐵桃園站、機場特區。
3米臨路可配合拓寬計畫：未來開發彈性高。
鬧中取靜：內街地點既安靜又方便，適合住宅開發。
5. 投資 vs. 自用｜兩種價值並存
投資價值
土地供應稀缺，尤其是可立即興建的乙建用地
地段具備「再發展潛力」與「需求穩定性」
適合長期持有出租、轉售獲利
自用價值
自建夢想宅或家族合建
交通與生活機能兼備
保值性高、未來轉手也具競爭力
6. 本案 SWOT 分析
| 面向 | 優勢 (Strengths) | 劣勢 (Weaknesses) |
|---|---|---|
| 土地 | 容積高、地形佳 | 臨路寬度3米有限 |
| 區位 | 近商圈、交流道 | 區內發展密集度仍低 |
| 價格 | 乙建用地單價合理 | 單筆總價門檻較高 |
| 發展 | 建設彈性大 | 須留意法規變動 |
7. 市場行情對比分析
以八德、大湳一帶2025年初平均成交行情為基準：
| 區域 | 土地類別 | 每坪成交價範圍 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 大湳重劃區 | 商業區土地 | 65-80萬 | 商業區，開發成本高 |
| 八德興仁段 | 建地（都市計畫） | 50-58萬 | 含開發條件限制 |
| 中華段本案 | 乙建用地 | 56萬 | 高容積、稀有釋出 |
由此可見，本案價格與行情相當甚至略優，對開發商與長期持有者都具吸引力。
8. 建議與觀點｜專家「大勝哥」解析
「這塊地真的很稀有，不是每年都有機會遇到。建蔽與容積配置剛剛好，3米臨路若搭配申請改善或拓寬計畫，未來建案價值將大幅提升。對於自建、家族傳承，或是中小型建商規劃小型社區，都是極佳機會。投資就像下棋，這種先手地段，誰先卡位誰先贏。」
9. 結論：先卡位，才是贏家
桃園八德作為中壢與桃園核心地帶的交通樞紐，未來將持續受惠於大南桃科技廊道與航空城外溢效應。本案土地不僅具備高使用彈性與優質區位，更因其稀有釋出性，具備長線保值與增值空間。
建議對象：
小型建商、中型建設公司
家族自建者、換地者
長期土地投資人
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📍 詠勝不動產有限公司
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