29
次閱讀

在當前房價高漲的環境中，許多地區的新房價格已突破千萬元大關，對於購房者來說，這不僅是巨大的財務壓力，更是對未來負擔的挑戰。在這種情況下，預售屋市場的變化尤為引人關注。隨著房價上升和政策波動，許多潛在買家發現自己面臨前所未有的困境，尤其是在銀行貸款政策變化的影響下，這些困境可能會更加嚴峻。

面對房貸收緊，如何巧妙應對預售屋購房挑戰？

銀行貸款政策的變化

最近，銀行對房貸的政策逐漸收緊，引起了許多購房者的擔憂。一名網友分享了自己的經歷：他年薪80萬，擁有150萬存款，計劃購買一套總價1100萬的預售屋。目前他已支付了10萬的訂金，預計明年底交屋。在交屋前，他還需要支付210萬，而他預期能夠通過銀行貸款8成，即800多萬。然而，銀行的限貸消息讓他感到擔憂，擔心交屋時可能貸不到所需的款項，這將使他的現金流變得緊張，並可能面臨違約賠償的風險。這樣的情況讓他開始考慮是否應該退訂，以避免未來的財務壓力。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，預售屋市場的影響因銀行放款緊縮而受到關注。預售屋通常會有配合的銀行，這在一定程度上減少了放款困難的風險。然而，明年的市場局勢變化很大，如果房市走冷，可能會出現滿水位的情況。年底時銀行放款額度的受限也可能會影響預售屋市場，因此提前做好準備是必要的。

新青安專案的機遇

面對房貸政策的收緊，購房者可能會錯過一些有利的貸款條件。這時，新青安專案作為一個有助於改善購房條件的政策，便顯得格外重要。該專案旨在幫助無自有住宅的家庭提供房貸優惠，為購房者提供更多的資金支持。雖然新青安專案本應緩解部分購房壓力，但在銀行資金流動性緊張的背景下，實際效果可能會受到影響。

陳炳辰指出，新青安專案可以作為一種應對銀行緊縮政策的工具。事實上，像土銀和農漁會這些非商業銀行並不受到相同的法令限制，因此仍有機會成功申貸。購房者可以利用這段時間與銀行建立良好的關係，增加獲得優先或優惠貸款方案的機會。

風險管理與未來展望

對於預售屋市場的買家來說，槓桿使用過高可能會帶來風險。如果購房者沒有足夠的資產作為備援，可能會面臨財務壓力。陳炳辰建議，購房者應該儘量多籌措一些持有成本，以備不時之需。此外，若明年房市走弱，房貸滿水位的問題可能會減少，但購房者仍需謹慎選擇購買時機，以免在高點買入而被套牢。

隨著銀行房貸政策的收緊和房市的不確定性，購房者需要更加謹慎地評估自己的財務狀況和購房計劃。新青安專案提供了額外的機會，但也需要注意銀行政策的變化和市場風險。通過適當的風險管理和策略安排，購房者可以更好地應對這一系列挑戰，確保自身的財務穩定與未來的居住需求得到滿足。

銀行貸款緊縮的背後原因

隨著房價的劇烈波動，銀行放款政策的收緊成為了市場的一個新常態。根據報導，今年內房貸餘額暴增超過9000億元，但隨之而來的是，銀行對房貸的放款變得更加謹慎。一些銀行已經開始對房貸申請者採取三大措施：一是協調已准額度的分散撥款；二是未准額度者需要排隊等待；三是提高房貸利率。

這些變化的主要原因在於銀行需要應對市場的不確定性和風險。淡江大學財務金融學系教授聶建中指出，隨著台灣房地產市場的持續升溫，銀行在放款時需要考慮到潛在的金融風險。尤其在房價急劇上升的情況下，銀行面臨的壓力增加，這使得銀行在放款時變得更加謹慎。此外，銀行法第72-2條規定，銀行的不動產放款總額不得超過總存款和金融債總額的30%，這也限制了銀行的放款能力。

新青安專案的作用與局限

新青安專案旨在提供優惠的房貸條件，幫助無自有住宅的家庭更容易獲得房貸。這一政策的推出，原本被寄予厚望，希望能夠緩解部分購房者的財務壓力。然而，面對銀行的收緊放款政策，新青安專案的效果也受到了一定程度的影響。

陳炳辰指出，新青安專案在理論上應該能夠幫助更多的購房者，但實際操作中，銀行的放款緊縮和市場的不穩定性可能會限制專案的效果。例如，儘管新青安專案提供了更低的利率，但在實際申請過程中，購房者仍然需要面對銀行貸款額度的限制和條件的提高。

另一方面，陳炳辰建議購房者可以利用這段時間與銀行建立良好的關係，增加獲得優惠貸款方案的機會。即使新青安專案本身並未能全面解決問題，但在某些情況下，購房者仍有機會獲得較為優惠的貸款條件。

購房者的應對策略

面對銀行貸款政策的收緊和房市的不穩定性，購房者需要制定更加周密的應對策略。首先，購房者應該充分了解自己的財務狀況，合理預測未來的負擔能力。考慮到房價的變化和貸款條件的調整，購房者在選擇房產時應該更加謹慎。

其次，購房者應該充分利用可用的資源，如新青安專案、非商業銀行的貸款方案等。雖然這些資源未必能夠完全解決問題，但它們可以在一定程度上提供幫助。購房者應該積極與銀行溝通，爭取最有利的貸款條件，並且做好與銀行建立長期合作關係的準備。

最後，購房者在選擇購買時機時應該慎重。如果市場處於高點，購房者需要考慮是否有足夠的財務保障，以避免在市場走弱時承受過大的風險。理智地評估市場和自身情況，能夠幫助購房者在變化的市場環境中做出明智的決策。

未來展望與應對策略

面對房貸政策收緊和市場波動，未來購房者需在幾個關鍵領域進行準備，以應對不確定的市場環境和提高購房成功的機會。

1. 精確評估自身財務狀況

在當前房貸政策收緊的情況下，購房者需要更加精確地評估自身的財務狀況。這包括收入、支出、儲蓄以及其他財務負擔。為了避免在市場變化中陷入困境，購房者應該制定詳細的預算計劃，並且考慮到可能的利率上升和房價波動對財務的影響。

2. 增強資金準備

由於銀行貸款額度的限制和高利率的影響，購房者應該儲備更多的資金以應對潛在的頭期款和持有成本。在選擇預售屋或二手房時，購房者應該考慮到可能需要額外的資金來應對未來的變化，包括房價波動和銀行貸款條件的調整。

3. 與銀行建立良好的合作關係

儘管銀行放款政策收緊，但購房者仍然可以通過建立良好的合作關係來提高獲得優惠貸款條件的機會。購房者可以積極與銀行溝通，了解最新的貸款政策，並且尋求專業的金融顧問協助制定適合的貸款方案。此外，銀行的非商業貸款機構，如土銀和農漁會，也可能提供更靈活的貸款條件。

4. 了解政策變化

了解和掌握政府和金融機構的政策變化對於購房者來說至關重要。例如，新青安專案等政策的推出可能會影響房貸條件和市場走向。購房者應該持續關注政策動向，並且根據政策變化調整購房策略。

5. 審慎選擇購房時機

選擇合適的購房時機也是成功購房的重要因素。購房者應該根據市場走勢和自身財務狀況來決定最佳購房時機。在市場高點購房可能會面臨較高的風險，而在市場低迷期購房則可能會獲得較好的價格和條件。購房者應該根據實際情況做出謹慎的決策，避免在市場高峰期進行購房，以降低潛在風險。

6. 重視長期持有成本

在購房決策中，除了考慮購房價格和貸款條件，購房者還應重視長期持有成本，如維修費用、物業管理費以及其他可能的開支。這些費用可能會隨著時間的推移增加，購房者需要做好充分的財務規劃，以確保能夠承擔這些長期成本。

大勝哥的總結

面對銀行貸款政策的收緊和市場的不確定性，購房者需要在財務規劃、資金準備、銀行合作、政策了解、購房時機和持有成本等方面進行全面準備。通過精確的財務評估、良好的銀行關係、了解政策變化和謹慎的市場選擇，購房者可以提高在變化市場環境中的成功機會，確保自身的居住需求得到滿足。同時，靈活應對市場變化，保持警覺和審慎，是在當前市場條件下購房成功的關鍵。