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2024年台灣的預售房市在經濟穩健成長、低利率和企業投資熱絡的背景下，創下了前8個月交易量年增61.7%、銷售金額增長84.2%的驚人成績。然而，市場的高熱度帶動投機行為，致使房價異常上漲。央行及銀行為了抑制泡沫風險，採取了一系列緊縮措施，使市場降溫。本文將分析這些政策的影響，並探討預售房市是否「真的回不去了」。

引言

2024年，台灣的預售房市表現火熱，前8個月的交易量年增超過六成。然而，隨著央行祭出「不動產減降令」，以及銀行逐步緊縮房貸政策，市場熱度在8月後顯著降溫。這究竟是市場短期的波動，還是房市轉折的起點？

2024年預售市場火熱的原因

2024年台灣經濟穩健、企業投資活躍，並且利率維持低位，為預售房市注入大量資金。內政部的實價登錄數據顯示，2024年前8個月的預售交易件數達到10萬220件，比去年同期增長61.7%。這樣的增長一方面來自剛性需求，另一方面是由於寬鬆的信貸條件和投機客的推動。

經濟穩定增長與低利環境

台灣在2024年持續經濟增長，吸引了大量企業投資，促使更多民眾投入房市。此外，低利率政策讓房貸成本降低，激發了購房意願，進一步推動了預售市場的繁榮。

投機客的影響

根據房地產專家的分析，預售市場的高熱度引來了投機客的進場，並在市場中炒作房價，導致部分地區房價不合理的飆升。這種情況造成市場泡沫風險，引起了主管機關的警惕。

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兩大因素導致市場降溫

8月以來，台灣銀行系統房貸比重創新高，為了降低風險，各大銀行開始緊縮房貸政策，不僅降低貸款成數，也提高房貸利率。同時，央行也在8月推出「不動產減降令」，嚴控資金流向房市。這兩大因素使預售市場在8月後顯著降溫。

銀行緊縮房貸政策

8月起，各大銀行對房貸變得更加保守，特別是在多戶貸款上控制更為嚴格，房貸利率也開始上升。這一措施大幅影響了部分投資客和剛性需求客的購房能力，市場買氣隨之下降。

央行「不動產減降令」的影響

為了控制房市泡沫，央行於8月推出「不動產減降令」，要求銀行加強房貸風險控管，減少資金流入房市。隨著9月推出的「第七波選擇性信用管制」，預售房市進一步降溫，這些政策引導市場理性回歸。

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大勝哥觀點：房市是否「回不去了」？

根據房市專家大勝哥的觀點，房市可能已經「回不去了」。他指出，政策的干預雖能在短期內降低房市熱度，但長期而言，房價的基本面仍受到供需關係影響。隨著市場的降溫，投資客會逐步退出，房市將進一步回歸理性。對於自住需求者而言，此時是進場的好時機。

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未來展望：預售房市是否還有增長空間？

儘管政策使房市降溫，但預售市場在剛性需求的支撐下，仍具一定的增長潛力。隨著銀行政策及市場環境的變化，未來的預售房市走勢將更加穩健，但也需觀察後續是否有更多的政策調控出現。

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總結

2024年台灣預售房市經歷了快速增長與政策降溫的洗禮，在低利率與經濟發展的支撐下，市場表現一度亮眼。然而，隨著投機客的進場與不合理房價上漲，政府及銀行採取了一系列緊縮措施來抑制泡沫風險。未來，預售房市的發展需密切觀察政策變化，市場將逐步回歸理性，對於自住者來說，或許是入場的好時機。

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