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「都更＋危老重建」全攻略：國土署解密社會住宅新未來！

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針對外界對於都市更新進度緩慢及屋齡老化問題的批評，內政部國土管理署近期針對社會住宅推動機制進行檢討與政策調整，提出多項具體措施以回應居住安全及品質問題，包括修訂都市更新條例以放寬容積限制、活用閒置空間建設社會住宅、及全面推動危老重建等。本文將深入探討這些政策的背景、挑戰與潛在影響，並提出建議以提升政策效能。

「都更＋危老重建」全攻略：國土署解密社會住宅新未來！

目錄

  1. 摘要
  2. 引言
  3. 都市更新與危老重建的重要性
    • 3.1 都市更新的意義與挑戰
    • 3.2 危老重建對居住安全的影響
  4. 國土署政策分析：社會住宅的推動現況
    • 4.1 社會住宅發展概況
    • 4.2 利用閒置資產的多元發展策略
  5. 政策亮點：新修《都市更新條例》第65條的影響
    • 5.1 放寬容積管制的好處
    • 5.2 對耐震不足建物的影響
  6. 都更與危老重建的挑戰與建議
    • 6.1 加速整合的關鍵障礙
    • 6.2 建議：多元資金來源與政策配套
  7. 國土署未來政策方向：防災與國家韌性
  8. 結論

1. 摘要

針對外界對於都市更新進度緩慢及屋齡老化問題的批評，內政部國土管理署近期針對社會住宅推動機制進行檢討與政策調整，提出多項具體措施以回應居住安全及品質問題，包括修訂都市更新條例以放寬容積限制、活用閒置空間建設社會住宅、及全面推動危老重建等。本文將深入探討這些政策的背景、挑戰與潛在影響，並提出建議以提升政策效能。

2. 引言

隨著台灣人口結構改變與都市發展老化，如何提升居住環境安全及品質成為國土署的重要課題。少子化導致的需求減少與氣候變遷的災害挑戰，使住宅政策必須從整體規劃層面著手，強調韌性與永續發展。本篇文章以都市更新及危老重建為核心，分析國土署的政策方向及其對未來社會住宅發展的影響。

3. 都市更新與危老重建的重要性

3.1 都市更新的意義與挑戰

  • 意義
    都市更新不僅關乎建築物的翻新，更涉及空間效率的提升與居住環境的優化，為城市創造更多的公共價值。

  • 挑戰

    • 土地整合困難：小面積地段多，權利人意見不易統一。
    • 資金壓力：民間資金投入不足，公部門資金有限。
    • 法規制約：更新容積、區域劃分等法規易成限制。

3.2 危老重建對居住安全的影響

921大地震後，部分建築雖已超過耐震標準，但因法規落後及施工品質差，耐震能力不足，急需推動危老重建以提升居住安全。

4. 國土署政策分析：社會住宅的推動現況

4.1 社會住宅發展概況

  • 成果統計：截至2024年10月底，全國興建社會住宅達11萬1012戶，推動率高達92.51%。
  • 中央與地方分工：中央負責6萬1900戶，地方負責4萬9112戶。

4.2 利用閒置資產的多元發展策略

  • 退場學校：改建為社會住宅，減少資源浪費。
  • 老舊廳舍：活化公有資產，促進跨部會合作。
  • 低度利用空間：打造高效率的住宅運用模式。

5. 政策亮點：新修《都市更新條例》第65條的影響

5.1 放寬容積管制的好處

  • 激勵更新意願：解除容積限制，為老舊建築提供重建誘因。
  • 預期效益：全國約27萬戶受惠，提高耐震標準並降低風險。

5.2 對耐震不足建物的影響

  • 提升居住安全：針對921地震後建造的6層樓以上合法建物，加強防震性能。

6. 都更與危老重建的挑戰與建議

6.1 加速整合的關鍵障礙

  • 住戶意見分歧：權利範圍與利益分配問題突出。
  • 法規執行難度：地方政府在執行層面的資源不足。

6.2 建議：多元資金來源與政策配套

  • 吸引民間資金：推出財務激勵措施，吸引投資者參與。
  • 政策透明化：建立明確的政策機制，增強信任度。
  • 公私合作模式：推動PPP模式，提高效能。

7. 國土署未來政策方向：防災與國家韌性

  • 整合防災策略：推動耐災建築技術，提升建築安全性。
  • 全面性規劃：將土地管理納入長期規劃，打造可持續發展城市。

8. 結論

都市更新與危老重建政策正進一步推動台灣住宅結構的升級與居住品質的提升。在政策執行過程中，需持續檢討與改進，包括整合住戶意見、吸引民間資金及跨部會合作，才能真正實現「安全、舒適、永續」的居住願景。未來，國土署應以多元策略應對挑戰，將國家韌性與居住幸福最大化。

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