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2024年第四季，央行推出的第七波選擇性信用管制措施對台灣房地產市場造成重大影響，特別是在預售市場。本文將深入分析各都會城市的交易量數據變化，揭示房市衰退的原因及市場應對策略，並提出未來展望與建議。

央行政策衝擊下的房市動態：2024年預售市場分析與建議

目錄

1. 引言
2. 2024年預售市場概況
   • 信用管制措施的影響
   • 全台交易量數據分析
3. 各都會城市交易量逐列分析
   • 台北市
   • 新北市
   • 桃園市
   • 台中市
   • 台南市
   • 高雄市
4. 表格與數據解讀
5. 市場變化原因探討
6. 政策衝擊與市場應對策略
7. 專家觀點與未來展望
8. 建議與結論

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引言

2024年台灣房地產市場進入了新一波調整期，受到央行第七波選擇性信用管制措施的影響，房市交易量大幅下降，特別是在預售市場。為何這些政策對市場造成如此顯著的影響？各地的市場表現如何？本文將通過數據、圖表及專家分析，探討房市變化的深層次原因，並提出建議供參考。

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2024年預售市場概況

信用管制措施的影響

央行推出的第七波信用管制措施主要針對多屋族及投資行為進行限制，目的是降低房市過熱現象，促進理性購房。然而，該政策也連帶影響到剛性需求的首購族群，造成交易量顯著下滑。

全台交易量數據分析

根據內政部實價登錄數據，2024年11月的全台預售市場交易量僅4818件，與6月的高峰1.66萬件相比，衰退幅度高達71%。桃園市仍維持月銷千件的表現，但其他五都交易量均顯著下降。

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各都會城市交易量逐列分析

城市	2024年6月交易量	2024年10月交易量	2024年11月交易量	6月至11月衰退幅度
台北市	713	367	345	-52%
新北市	2530	511	519	-79%
桃園市	2919	1347	1180	-60%
台中市	3408	907	761	-78%
台南市	1218	401	429	-65%
高雄市	2559	360	457	-82%

台北市

高房價的壓力及政策影響下，台北市交易量減少52%，顯示自用需求逐漸減弱。

新北市

新北市受到雙北首購族群外溢效應影響，衰退幅度達79%，反映出政策對投資需求的壓制效果。

桃園市

雖然桃園市交易量減少60%，但仍是市場亮點，受惠於相對親民的房價及交通利多議題支撐。

台中市、台南市、高雄市

中南部地區的交易量大幅下降，其中高雄市衰退幅度最大，達82%，顯示市場需求嚴重萎縮。

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表格與數據解讀

從上述數據可見，政策對市場需求的壓力不容忽視，特別是在投資型買盤占比高的城市中，其影響更為顯著。然而，桃園市的表現則凸顯出自用需求的韌性。

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市場變化原因探討

1. 政策壓制投資需求：信用管制政策的推出抑制了投資者的購房行為，尤其是在高總價及多屋族市場。
2. 剛性需求支撐：首購族群依然是市場主力，特別是在相對負擔得起的城市。
3. 經濟環境影響：物價上漲及利率調整進一步影響購房意願。

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政策衝擊與市場應對策略

1. 調整產品策略：開發商應推出更多適合首購族需求的產品，如小坪數及低總價的住宅。
2. 延長銷售週期：在市場低迷時期，採用緩慢銷售策略以降低風險。
3. 提供優惠方案：透過贈送家電或裝潢方案吸引剛性買盤。

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專家觀點與未來展望

多位市場專家指出，2024年房市雖處於調整期，但長期仍有需求支撐，特別是針對自用族群。此外，政府政策應更加精準，避免誤傷剛性需求，以促進房市穩定發展。

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建議與結論

1. 購屋者建議：剛性需求者可關注政策下價格調整的窗口期，選擇具潛力的物件進場。
2. 政府建議：應強化政策宣導並針對剛性需求提供更多支持措施。
3. 市場未來預測：短期內房市將繼續盤整，但中長期需求依然穩定，尤其在交通及生活機能完善的重劃區中。